Un estudio encargado por el Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba CPI a una consultora privada, sobre casi 1.750 publicaciones digitales y el relevamiento territorial del área central, confirma con datos duros lo que el sector viene planteando: el Centro tiene el edificio, pero no el producto. Sobran departamentos grandes para vender y falta stock chico para alquilar, y el mercado ya le está poniendo precio a esa demanda insatisfecha.
El Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI) presentó un nuevo estudio técnico, elaborado junto a una consultora privada, que aporta la primera radiografía integral de la oferta inmobiliaria del área central de la ciudad y que respalda con evidencia la propuesta que el Colegio viene instalando desde hace meses: la reconversión residencial del Centro.
El relevamiento analizó 1.748 publicaciones en Zonaprop, Cordobaprop y Argenprop durante la semana del 17 al 21 de agosto, además de un relevamiento físico de cartelería en 194 tramos de calle del área central y 191 ofertas de alquiler temporario en Airbnb. La conclusión es consistente en las tres fuentes: “el Centro de Córdoba tiene mucha más oferta orientada a la venta que al alquiler, y dentro de esa oferta, los departamentos grandes dominan la venta mientras el alquiler se concentra en unidades chicas”.
El dato que ordena todo: la brecha de 7 veces entre venta y alquiler
El hallazgo central del informe aparece al cruzar tipología con tipo de operación. Los departamentos de 3 y 4 dormitorios suman 366 publicaciones de venta en el Centro, contra apenas 48 publicaciones de alquiler: una relación que supera las 7 veces en ambos segmentos. En el otro extremo, los departamentos de 1 y 2 dormitorios representan el 85,4% de todo el alquiler convencional disponible, pero sólo el 65,5% de la oferta en venta.
“El Centro no tiene un problema de cantidad de metros construidos, tiene un problema de formato”, señaló Lucas Péndola, presidente del CPI. “Sobran departamentos grandes esperando comprador y faltan unidades chicas para alquilar, que es lo que hoy pide el mercado. Reconvertir ese stock no es una ocurrencia: es la respuesta más eficiente que tenemos, porque la infraestructura, los servicios y el transporte ya están. No hace falta construir ciudad nueva, hace falta usar mejor la que ya tenemos.”
El mercado ya paga más por lo chico
El informe detectó además una prima de precio clara a favor de los formatos compactos. En alquiler, el valor mensual por metro cuadrado de un monoambiente o 1 dormitorio es hasta un 77% más caro que el de un 4 dormitorios. En venta, la diferencia también existe: un 1 dormitorio se publica en promedio un 42% más caro por m² que un 4 dormitorios. La lectura del CPI es directa: cuando el mercado paga sistemáticamente más por lo chico, está señalando dónde falta oferta.
La tendencia se confirma incluso en el alquiler temporario: en Airbnb, el 95,8% de las unidades completas disponibles en el Centro tiene 1 o 2 dormitorios, una concentración todavía mayor que en el alquiler tradicional.
Dónde está la oportunidad, calle por calle
El relevamiento territorial permitió además localizar con precisión dónde se concentra hoy la oferta de venta y alquiler sobre el terreno: los corredores de Bv. Chacabuco, Figueroa Alcorta y Tucumán son los que muestran mayor cantidad de señales de comercialización, seguidos por Marcelo T. de Alvear. Son los primeros corredores candidatos para identificar edificios y unidades con potencial de reconversión.
Un centro que ya está construido: la ventaja que nadie está usando
El estudio dimensiona además la escala del área central: 38.079 habitantes, 21.816 hogares, 1.751 edificios y más de 9.000 pisos construidos, con infraestructura, transporte y servicios ya consolidados. Para el CPI, ese capital urbano ya existente es el principal argumento a favor de la reconversión frente a la expansión de la ciudad hacia la periferia: cada unidad que se reconvierte en el Centro suma población permanente sin requerir una sola cuadra nueva de infraestructura.
El estudio también identificó demanda potencial adicional para sostener este tipo de proyectos: la Universidad Nacional de Córdoba reúne a alrededor de 180.000 estudiantes, con una porción significativa de movilidad académica internacional y estadías promedio de seis meses, mientras que la ciudad recibió más de un millón de turistas alojados formalmente durante 2025, con una porción creciente que visita el Centro por salud o por trabajo antes que por turismo tradicional.
Del diagnóstico a los proyectos piloto
El CPI viene impulsando, desde hace meses, un espacio de diálogo interinstitucional para avanzar en la reconversión residencial del microcentro, con la participación de los principales organismos e instituciones vinculadas a la actividad en Córdoba.
Sobre esa base, el Colegio propone ahora avanzar hacia una etapa de pilotos concretos: identificar entre 10 y 20 inmuebles candidatos —departamentos de 3 y 4 dormitorios, plantas completas o edificios con señales de subutilización— y seleccionar entre 3 y 5 casos reales para testear la viabilidad técnica, jurídica y económica de reconvertirlos en unidades más chicas.
En ese mismo espacio, el CPI impulsa la incorporación de la Municipalidad, el Concejo Deliberante, escribanos, arquitectos, ingenieros y cámaras del sector, con el objetivo de identificar y destrabar en conjunto los obstáculos normativos y administrativos que hoy frenan este tipo de intervenciones.
“No estamos proponiendo subdividir todo el Centro. Estamos proponiendo un método: identificar dónde la ecuación cierra, probarlo con casos reales y recién ahí pensar en escala”, agregó Péndola. “Pero los números ya no dejan dudas de que el Centro necesita más monoambientes y departamentos de un dormitorio, y que ese producto puede salir del stock que ya está construido, no de metros nuevos.”
