Informe de Relevamiento Comercial – Área Central Córdoba Capital
El Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI) encargó a la firma CCA Consulting – Consultora Integral para Empresas la realización de un relevamiento exhaustivo sobre el estado de ocupación de locales comerciales en el área central de la ciudad.
El estudio abarcó un total de 209 cuadras y 30 galerías comerciales, permitiendo construir una radiografía precisa del ecosistema comercial del centro.
El objetivo fue analizar los niveles de vacancia, detectar focos críticos y comprender la dinámica actual del mercado, aportando información estratégica para la toma de decisiones del sector.
Situación general del mercado
Los resultados evidencian un mercado activo, con niveles de ocupación elevados:
- Locales relevados: 4.278
- Locales ocupados: 3.963
- Locales desocupados: 315
- Vacancia general: 7,36%
Este indicador refleja una situación de estabilidad a nivel agregado, donde la demanda comercial se mantiene, especialmente en zonas de alto tránsito peatonal.
Análisis por segmento
El relevamiento identifica una diferencia clara entre formatos comerciales:
Comercio a la calle
- Vacancia: 7,36%
- Alto nivel de ocupación
- Demanda sostenida
Galerías comerciales
- Locales relevados: 1.350
- Locales desocupados: 204
- Vacancia: 15,11%
Esta brecha evidencia un proceso de transformación del mercado, donde determinados formatos presentan mayores dificultades de adaptación.
Focos críticos de vacancia
Se identifican sectores con niveles significativamente superiores al promedio:
Cuadras
- Santa Rosa 500–600: 50%
- Deán Funes 100–200: 44,44%
- Tucumán 400–500: 31,82%
Galerías
- Paseo del Centro: 66,67%
- Galería Argenta: 54,05%
- Galería Vía Nueva: 47,62%
- Galería Libertad/Mitre: 43,18%
Estos casos presentan características asociadas a procesos estructurales de pérdida de competitividad.
Zonas consolidadas
El informe también identifica sectores con desempeño destacado:
Cuadras con ocupación plena
- Tucumán (0–100)
- San Martín (400–500)
- Ituzaingó (300–400)
Galerías sin vacancia
- Galería Cabildo
- Paseo del Fundador
- Galería Cervantes
Activos destacados
- Galería Cinerama: 227 locales – 1,76% vacancia
- Calle 27 de Abril (200–300): 47 locales – 6,38% vacancia
Estos espacios consolidan su posicionamiento como polos comerciales eficientes.
“Desde el CPI entendemos que el centro de Córdoba sigue siendo un espacio comercial activo, con demanda y oportunidades. El desafío no está en la cantidad de locales, sino en la adaptación de ciertos formatos a las nuevas dinámicas del mercado.” menciono el Presidente Lucas Péndola
Lectura del mercado
El análisis permite identificar un comportamiento dual:
- Alta ocupación general del sistema
- Concentración de la vacancia en segmentos específicos
En términos globales, la vacancia total se ubica en torno al 9,57%, evidenciando un mercado activo y en funcionamiento.
Sin embargo, las galerías comerciales presentan niveles superiores, reflejando un proceso de reconfiguración del modelo comercial urbano.
Conclusión
El mercado comercial del centro de Córdoba no presenta una crisis generalizada, sino un proceso de transformación.
La demanda persiste, pero se orienta hacia formatos más eficientes, visibles y adaptados al comportamiento actual del consumidor.
En este contexto, la vacancia se concentra en determinados activos que enfrentan desafíos estructurales, lo que plantea la necesidad de repensar estrategias de gestión, reconversión y posicionamiento comercial.
“No estamos frente a una crisis del comercio, sino ante un cambio de paradigma. La actividad sigue vigente, pero exige nuevos enfoques en la gestión de los espacios comerciales, especialmente en el caso de las galerías.” expreso Péndola
El informe aporta una conclusión central:
“el mercado comercial del centro de Córdoba está en movimiento.”
Los datos no reflejan una retracción, sino una redistribución de la actividad, donde los espacios mejor posicionados consolidan su ocupación, mientras que otros requieren procesos de actualización para recuperar competitividad.
