Casi el doble de propiedades en alquiler que en el peor momento de la Ley de Alquileres. Un 56% menos de compraventas que hace un año. Y el que renueva un local comercial se encuentra con un precio nuevo que arranca 44% por encima del anterior. Bienvenido al mercado inmobiliario cordobés de 2026: más complejo, más volátil y más interesante que nunca.
Había una promesa implícita cuando se derogó la Ley de Alquileres: que el mercado se iba a normalizar. Y en parte, cumplió. El stock de propiedades habitacionales disponibles para alquilar en Córdoba creció casi 92% desde el piso de fines de 2023 y ya supera los niveles previos a aquella ley que espantó a los propietarios durante años. La oferta volvió. Eso es innegable.
Pero entonces aparece el dato incómodo: en marzo de 2026, las operaciones de alquiler cayeron un 25% respecto al año anterior. Y las de compra-venta se derrumbaron un 56%. Más propiedades disponibles. Menos operaciones cerradas. Algo no está cerrando — y no precisamente por falta de inmuebles.
La trampa de la recalibración
El mercado salió del freezer normativo, sí. Pero entró directo a una sala de terapia intensiva económica. Post-cepo, tasas en movimiento, incertidumbre sobre el dólar y una demanda que mira, analiza y por ahora prefiere esperar antes de firmar. El resultado es un mercado con más oferta que demanda activa — al menos en términos de transacciones que se concretan.
Los datos del Monitor de Actividad Inmobiliaria del Centro de Estadísticas Inmobiliarias del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba no mienten ni maquillan: el mercado está en transición, y las transiciones siempre generan ganadores, perdedores y muchos indecisos en el medio.
El golpe en la renovación: 44% más caro si tenés un local
Si sos comerciante y te vence el contrato este mes, preparate. Los nuevos alquileres de locales comerciales cerraron en abril con un valor promedio 43,9% superior al contrato anterior. Las casas, un 35,7% más. Los departamentos, que históricamente lideran el mercado cordobés con el 75% de las operaciones de alquiler, subieron un 13% sobre el contrato vencido.
En términos reales — descontada la inflación — los incrementos siguen siendo positivos. Lo que significa, en criollo, que los propietarios no solo recuperaron lo que la inflación se llevó: están cobrando genuinamente más que antes. La pregunta que el mercado todavía no responde es cuánto aguanta la demanda antes de que esa brecha empiece a cerrar operaciones antes de abrirlas.
Dos números para no perder de vista
La vacancia habitacional saltó al 5,7% en abril — dos puntos de golpe en un solo mes, el mayor salto reciente — mientras el impago en alquileres residenciales llegó al 2,5%, casi un punto más que en marzo. No son cifras de crisis. Pero son señales tempranas que en otro contexto pasarían desapercibidas. Aquí quedan registradas, medidas y publicadas. Eso, en un mercado históricamente opaco, vale oro.
¿Normalización o nuevo equilibrio inestable?
La narrativa cómoda dice que el mercado se está normalizando. Los datos dicen algo más matizado: se está reconfigurando, con nuevas reglas, nuevos precios de referencia y una demanda que todavía no termina de procesar cuánto cambió todo en dos años. La derogación de la Ley de Alquileres fue el pistoletazo de salida. El post-cepo es la pista mojada. Y el mercado corre igual, aunque con más cuidado.
La mirada del CPI
Lucas Pendola, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, fue contundente al momento de leer los datos:
«Durante años nos dijeron que regular por ley iba a proteger a los inquilinos. Los datos demostraron exactamente lo contrario: la oferta se desplomó y los precios se dispararon igual. Hoy, con el mercado funcionando libremente, tenemos casi el doble de propiedades disponibles que en el peor momento. No es ideología, son números. Y los números los medimos nosotros, mes a mes, sin ningún interés político en el medio.
Pero hay algo que los números no capturan del todo: el riesgo que corre cualquier persona que intenta navegar este mercado sin un profesional matriculado al lado. En un contexto de precios que se recalibran, contratos que cambian y tanta información circulando, la diferencia entre una operación segura y una estafa puede ser, exactamente, la presencia de un inmobiliario del CPI. No es un slogan — es lo que vemos en la práctica todos los días. La matrícula no es un trámite burocrático: es la garantía de que del otro lado hay alguien que responde, que conoce la ley y que tiene su reputación profesional en juego en cada operación.»
Fuente: Monitor de Actividad Inmobiliaria – Abril 2026. Centro de Estadísticas Inmobiliarias, Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba. Elaborado por Economic Trends.
