La proporción de inmuebles comerciales desocupados pasó del 3,1% al 13,8% en doce meses. En el segmento habitacional también aumentó la vacancia, que alcanzó el 5,5% en agosto. El mercado muestra además una fuerte caída de las operaciones de compra-venta, mientras crece significativamente el stock de viviendas ofrecidas en alquiler.
Córdoba. El mercado inmobiliario de Córdoba atraviesa un escenario con comportamientos diferentes según el tipo de inmueble. El dato más significativo aparece en el segmento comercial: la proporción de inmuebles desocupados más que se cuadruplicó en un año, al pasar del 3,1% en agosto de 2025 al 13,8% en agosto de 2026.
El indicador representa un incremento de 10,7 puntos porcentuales interanuales. En relación con julio de este año, cuando la vacancia había sido del 13,7%, prácticamente no hubo variación.
El dato debe ser interpretado específicamente como un indicador de disponibilidad o vacancia de inmuebles comerciales y no como una medición de la actividad de los comercios.
El Monitor de Actividad Inmobiliaria no mide si las ventas de los comercios aumentan o disminuyen, ni permite determinar por sí mismo la evolución de la actividad económica comercial. Lo que muestra es que existe una mayor proporción de inmuebles comerciales desocupados o disponibles.
También aumenta la vacancia habitacional
El segmento residencial presenta una evolución diferente, aunque tampoco muestra una reducción de la vacancia.
En agosto, el 5,5% de los inmuebles habitacionales destinados al alquiler se encontraba desocupado, frente al 3,7% registrado en agosto de 2025.
Esto implica un aumento de 1,8 puntos porcentuales en un año.
La comparación mensual también muestra un incremento: en julio la vacancia habitacional había sido del 4,9%, por lo que en agosto aumentó 0,6 puntos porcentuales.
De esta manera, tanto el segmento comercial como el habitacional presentan actualmente mayores niveles de vacancia que un año atrás, aunque la magnitud del aumento es sustancialmente mayor en los inmuebles comerciales.
Más propiedades ofrecidas en alquiler
Al mismo tiempo, el mercado habitacional muestra un crecimiento muy significativo del stock de propiedades destinadas al alquiler.
Durante agosto de 2026, la cantidad de inmuebles habitacionales destinados al alquiler administrados por profesionales inmobiliarios fue 96,5% superior al promedio registrado entre septiembre y diciembre de 2023.
El informe señala además que el stock actual superó el nivel existente al momento de entrada en vigencia de la Ley de Alquileres.
Este dato permite identificar una de las principales transformaciones del mercado: hay una oferta de viviendas para alquiler muy superior a la existente en aquel período, aunque una parte mayor de esa oferta permanece actualmente sin alquilar.
Los alquileres aumentan, pero por debajo de la inflación en términos reales
El comportamiento de los valores de los nuevos contratos también aporta una lectura interesante.
Durante agosto, los nuevos contratos registraron aumentos nominales respecto de los alquileres que vencían:
- Casas: +25,6%
- Departamentos: +22,2%
- Locales comerciales: +39,8%.
Sin embargo, al ajustar esos incrementos por inflación, el comportamiento es diferente.
En agosto, los nuevos alquileres de casas registraron una variación real de -6,1%, mientras que en departamentos fue de -8,6%.
En otras palabras, aunque los nuevos contratos tienen valores nominales superiores a los anteriores, el incremento quedó por debajo de la inflación.
En el caso de los locales comerciales, en cambio, el incremento real fue de +4,6% en agosto.
Esto permite señalar que la presión sobre los valores residenciales se moderó en términos reales, mientras que los alquileres comerciales tuvieron una recomposición por encima de la inflación durante el último mes medido.
La compra-venta continúa muy por debajo de hace un año
El otro dato relevante del informe aparece en el nivel de actividad de las operaciones inmobiliarias.
Durante julio de 2026, la cantidad de operaciones de compra-venta cayó 44,7% respecto de julio de 2025.
En el mercado de alquileres también se registró una disminución interanual, del 31,3%.
En las operaciones de compra-venta de julio, los departamentos representaron el 55,3%, las casas el 23,4%, los inmuebles tipo housing el 10,6%, los lotes el 6,4%, y los inmuebles comerciales e industriales y cocheras el 2,1% cada uno.
En alquileres, los departamentos concentraron el 64,5% de las operaciones, seguidos por las casas, con el 20,6%.
Pendola: “Hay que mirar el mercado con mucha atención y entender que no todos los segmentos se comportan de la misma manera”
El presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, CPI Lucas Péndola, sostuvo que los datos muestran un mercado con comportamientos diferenciados.
“El dato de la vacancia comercial es significativo y merece atención. Pasamos de un 3,1% de inmuebles comerciales desocupados en agosto del año pasado a un 13,8% actualmente. Esto significa que hay una proporción mucho mayor de inmuebles comerciales disponibles. Es importante aclarar que este indicador no mide la actividad de los comercios ni sus niveles de ventas: mide la cantidad de inmuebles que permanecen vacíos o disponibles para ser alquilados.”
El dirigente agregó:
“En el segmento habitacional también vemos un aumento de la vacancia, aunque de una magnitud muy diferente. Pasamos del 3,7% al 5,5% en un año. Esto ocurre en un mercado que, al mismo tiempo, tiene hoy una oferta de viviendas para alquiler muy superior a la que tenía a fines de 2023. Es decir, tenemos más propiedades ofrecidas y también una mayor proporción de unidades que todavía no encontraron inquilino.”
Sobre los valores de los alquileres, Pendola señaló:
“Los números también muestran que hay que mirar los precios en términos reales y no solamente los porcentajes nominales. En agosto, los nuevos contratos de casas y departamentos se ubicaron por debajo de la inflación cuando se los compara con los contratos que vencían. En los locales comerciales ocurrió lo contrario y hubo una recomposición real del valor de los alquileres.”
El CPI recomienda verificar siempre la matrícula profesional
En este contexto, desde el Colegio Profesional de Inmobiliarios remarcaron también la importancia de que quienes participan de una operación inmobiliaria verifiquen que el profesional que interviene se encuentre debidamente matriculado.
“Cuando una persona va a alquilar, comprar o poner una propiedad en alquiler está tomando una decisión económica muy importante. Por eso recomendamos siempre recurrir a un profesional inmobiliario matriculado y verificar que cuente con matrícula CPI. Es una comprobación sencilla y constituye una herramienta fundamental de protección para el ciudadano.”
Pendola advirtió además:
“El ejercicio de la actividad inmobiliaria requiere habilitación profesional. Quien no cuenta con matrícula CPI no está habilitado para ejercer como profesional inmobiliario. Por eso, antes de entregar dinero, firmar una operación o pagar una comisión u honorario, recomendamos verificar siempre quién está interviniendo y si está debidamente matriculado.”
Los principales datos del mercado
🔴 VACANCIA COMERCIAL
13,8% en agosto de 2026.
Era 3,1% un año atrás.
+10,7 puntos porcentuales interanuales.
🏠 VACANCIA HABITACIONAL
5,5% en agosto.
Era 3,7% un año atrás.
+1,8 puntos porcentuales interanuales.
Respecto de julio: +0,6 puntos.
📊 STOCK DE ALQUILER HABITACIONAL
+96,5% respecto del promedio septiembre-diciembre de 2023.
🏢 COMPRA-VENTA
-44,7% interanual en julio de 2026.
🔑 OPERACIONES DE ALQUILER
-31,3% interanual en julio.
💰 NUEVOS ALQUILERES – AGOSTO
Casas: +25,6% nominal
Departamentos: +22,2% nominal
Locales: +39,8% nominal.
📉 ALQUILERES EN TÉRMINOS REALES
Casas: -6,1%
Departamentos: -8,6%
Locales comerciales: +4,6%
